◎地块概述

　　此次出让的地块面积较小，最小12.64亩，最大40.208亩。与往年拍卖的土地大部分受到“90/70”政策限制不同，即将拍卖的4宗地中，竹溪大道、罗文大道、五象大道延长线3宗地对套型建筑面积的要求是“90/40”，即套型建筑面积在90平方米以下的住宅建筑面积占总住宅建筑面积比例不得少于40%，因此有更宽裕的大小户型设计比例。

　　GC2012-073地块是今年凤岭北推出的首宗地块，起始价839万元/亩。另有2宗位于经开区，1宗位于相思湖新区，两个区域都是近年的供地热区。4宗地同样采取“拍转挂”的形式，竞买人达到3家以上（含3家）的地块，采用拍卖方式出让；竞买人不足3家的地块，采用挂牌方式出让，于2012年11月9日挂牌竞价。

　　记者看地

　　凤岭北GC2012-073地块

　　地段优越，拿地门槛高

　　这一地块临街面窄且呈不规则多边形，距离竹溪大道500多米，北面紧靠长湖路，周边有多个成熟社区环绕。不远处有凤翔路小学、南宁市第四十七中学等。目前四周有围墙，为东南高、西北低的坡地，高差有三四十米，地块表面杂草较多，尚未平整。

　　由于该地属中央居住区——凤岭北，地段优势显著。周边有长湖路、凤翔路及竹溪大道，依托便利交通，从地块行车5分钟内，可达航洋国际城、华润·万象城、金湖广场等高端配套，未来还有新万达。

　　南宁宝资杰房地产项目咨询有限公司总经理王洪超认为，地块地段优势明显，交通便利；周边有高端丰富的商业配套，尽管本身商业价值不大，但不影响其开发价值，从规划上看宜打造高端城市豪宅。

　　该地块起始价839万元/亩，相对其他地块，门槛要高许多。但位于凤岭北，决定了它的开发价值。附近在售项目蓝山上城折后均价9500元/平方米，周边二手房也多在7000元/平方米以上。

　　记者查询今年4月发布的土地出让计划表发现，竹溪大道东侧原计划出让的是一宗77亩的城镇住宅、批发零售用地，如今这宗地块先出让了40亩用地（即本期出让地块），剩下还有37亩是紧邻竹溪大道的部分，预计今年底上市。

　　机构观点

　　南宁润东万源投资咨询有限公司：

　　商业价值小，拿地须谨慎

　　该地块原计划与紧邻的37亩地块作为一宗土地出让，但由于各种原因，本次出让只有40亩，使其非常优质的商业价值无法得到实现。若不能在后期顺利拿下紧邻的37亩地，则本宗地的商业价值几乎为零，只能按照普通住宅价值评估。如能确保后期拿下额外的37亩地，则本项目可以定位为城市商业综合体，是一个以商业为主导的项目，否则，只能定位为城市普通中高端住宅楼盘。预计项目开始能实现售价1万元/平方米，按照20%的预期投资利润率水平，建议拿地的楼面价不超过4000元/平方米，折合1067万元/亩。